武漢樓市：剛需可以考慮看房了！ 每日快訊

我是漢叔，擁有多年武漢房產(chǎn)研究和投資經(jīng)驗(yàn)，長期持續(xù)關(guān)注武漢地區(qū)的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學(xué)區(qū)房信息，歡迎關(guān)注及交流。

以下武漢購房答疑內(nèi)容，來自 微信公眾號(hào)“漢叔說房” 的粉絲精選提問：

提問：漢叔，你好，我在東湖高新上班，老公在東西湖，居住的房子在石牌嶺，現(xiàn)在想要置換一套學(xué)區(qū)房，考慮在附近置換，有百瑞景等樓盤，也想過在復(fù)地東湖或東湖高新置換一套新房，現(xiàn)在比較糾結(jié)，請(qǐng)問有什么好的建議嗎？

(資料圖片)

漢叔：你好，學(xué)區(qū)房價(jià)格較高，增值保值能力強(qiáng)，建議在光谷和東西湖各買一套學(xué)區(qū)房， 也可以在復(fù)地東湖國際等武昌核心區(qū)或東西湖購買一套優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，再在光谷東購買一套優(yōu)質(zhì)新房。在和漢口、漢陽核心區(qū)購買一套學(xué)區(qū)房，并持有光谷中心城的一套房產(chǎn)，也很不錯(cuò)。但是比較傾向于第一種方案，即購買兩套學(xué)區(qū)房，因?yàn)閷W(xué)區(qū)房價(jià)值較高，升值空間大。

提問：漢叔，你好，武漢工作，現(xiàn)在工作月薪才四千，覺得在武漢買房遙遙無期，工資這么低，房價(jià)這么高，有時(shí)候想不如不考慮買房了，現(xiàn)在的武漢在哪里才能買得到房子呢？

漢叔： 你好，比起動(dòng)輒月入上萬的社會(huì)精英來說，武漢更多的打工人，薪資還處于四千左右的水平，這個(gè)工資水平對(duì)比武漢平均1.6萬/㎡的房價(jià)，打工人想在武漢買房成了可望不可及的夢(mèng)。然而事實(shí)是，在武漢工作的剛需群體，很多都是買了房的。這些人里有夫妻共同買房，家庭資助買房，提前買房以及家庭本來就有房置換買房的；還有一部分人，他們選擇武漢低價(jià)板塊的房子買入。在武漢，1萬/㎡以下的房源集中在黃陂、蔡甸、新洲和漢南，其中黃陂的房產(chǎn)成交量最大。從未來升值角度看，黃陂交通規(guī)劃不斷，區(qū)域內(nèi)還有不少建設(shè)規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投入，發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁。 從生活居住的角度來看，黃陂離主城區(qū)近，交通便利，配套豐富，是最適合承接武漢剛需外溢的板塊。黃陂買房，主要有前川、盤龍城、武湖和漢口北四個(gè)組團(tuán)。前川是黃陂政治中心區(qū)，配套成熟，但是離主城區(qū)較遠(yuǎn)，適合地緣與本地客戶。武湖雖然有長江新城規(guī)劃，有發(fā)展?jié)摿Γ悄壳芭涮撞蛔悖€需要長期發(fā)展。盤龍城是黃陂置業(yè)熱門區(qū)，靠近漢口北，擁有配套資源的傾斜，地段占優(yōu)勢。漢口北產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好，靠近主城區(qū)，受到主城區(qū)發(fā)展輻射紅利，也有不錯(cuò)的前景。另外，剛需買房還可以適當(dāng)關(guān)注二手次新房，二手房中不乏品質(zhì)高的性價(jià)比之選，比起新房優(yōu)勢更甚。

提問：漢叔，你好，我家里有兩套房子，一套是武漢市中心的老破小，另一套是三環(huán)附近的次新房，我考慮賣掉老破小，但是老公不同意想要賣掉次新房，但是我覺得不合適，我想問一下老師，我們當(dāng)前應(yīng)該賣掉那一套房子呢？

漢叔：你好，首先對(duì)于老破小的處理，建議可以每年把房子掛到市場上賣一下，看一下具體的市場情況。根據(jù)每年的售價(jià)跟增幅決定未來的房子是否有上漲的空間。如果該房子在三年的時(shí)間里，并沒有因?yàn)檎紦?jù)好地段而好賣或者出現(xiàn)保值和增值的現(xiàn)象，那么未來升值的希望也不大。至于次新房，也可以按照這樣的方法掛在網(wǎng)站上看是否有人購買。

提問：漢叔，你好，在武漢上班，有購房資格，想要購買一套房子自住，在漢陽區(qū)上班，就打算在這兒附近購買，上班也比較方便，感覺成熟區(qū)價(jià)格較高，新區(qū)的話，又擔(dān)心后期配套跟不上，請(qǐng)問我該怎么選擇呢？

漢叔：你好，購房時(shí)一定要考慮區(qū)域的成長性，目前王家灣和鐘家村配套較為成熟，價(jià)格也相對(duì)較高，新區(qū)的話，方島發(fā)展?jié)摿^大，值得購買。房地產(chǎn)短期看金融，中期看土地，長期看人口，判斷項(xiàng)目價(jià)值高低主要看產(chǎn)業(yè)，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)是導(dǎo)入人口的關(guān)鍵所在。武漢的關(guān)谷和沌口掌握新興產(chǎn)業(yè)，吸引大量人口流入，掌握優(yōu)質(zhì)購買力，發(fā)展迅速，跳脫環(huán)線價(jià)值。一個(gè)體量較大的板塊，可以自帶大型產(chǎn)業(yè)，吸引較多優(yōu)質(zhì)人口流入，未來房價(jià)也會(huì)上漲，所以在四個(gè)新區(qū)買房的話，建議優(yōu)選產(chǎn)城融合的方島金茂智慧科學(xué)城，該板塊內(nèi)多數(shù)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)落地。 武漢買房建議，詳見知識(shí)星球。

提問：漢叔，你好，請(qǐng)問在武漢買房，板塊之間該如何選擇比較好呢？

漢叔：你好，在武漢買房，首先要搞清楚武漢樓市的房價(jià)體系，目前武漢配置前的市場分布在兩個(gè)區(qū)域，漢口濱江、武昌中北路，房價(jià)集中在4萬以上，這里可以算作是武漢樓市的第一梯隊(duì)，增值保值也相對(duì)較強(qiáng)。第二梯隊(duì)板塊分別是武昌濱江，漢口老城，關(guān)山大道，漢陽核心，房價(jià)集中在2萬到3萬，如果你在一線城市，未來也要回武漢發(fā)展，或者不定期回武漢來居住，這些板塊都可以選擇。接下來第三梯隊(duì)，白沙洲，四新，光谷中心城，后湖板塊，這四個(gè)區(qū)域一直都是武漢樓市很活躍的板塊，房價(jià)在18000到23000左右，購房人群集中在對(duì)品質(zhì)有追求的剛需或者地緣性改善的客戶，同時(shí)他們也是外地返鄉(xiāng)置業(yè)關(guān)注比較多的板塊。另外還有就是第四梯隊(duì)，東西湖，黃家湖、盤龍城，花山，左嶺，對(duì)應(yīng)的單價(jià)基本在9000到14000左右，這幾個(gè)區(qū)域未來有一定的漲幅空間及個(gè)別板塊的房價(jià)未來還有可能漲幅驚人。另外小軍三也是一個(gè)值得關(guān)注的板塊，橫店、長江新城目前沒有任何起色，要慎重選擇，剩下的板塊，比如古田、蔡甸、陽邏，買這些地方也要慎重。 武漢買房投資回報(bào)率高的項(xiàng)目詳見知識(shí)星球。

提問：漢叔，你好，我有40萬現(xiàn)金，在武漢有兩套房，現(xiàn)在想要購買一套老破小的房子出租，最好租金能夠高點(diǎn)兒，已經(jīng)做好了長期持有的準(zhǔn)備，請(qǐng)問有什么好的推薦嗎？

漢叔： 你好，一線城市核心區(qū)的老破小，總價(jià)較低，租金較高，有穩(wěn)定的客群，升值空間較大，一般老破大和地鐵次新盤總價(jià)都比老破小高，流動(dòng)性會(huì)降低，郊區(qū)地鐵次新盤流動(dòng)性較高，但容易溢價(jià)，遠(yuǎn)郊區(qū)的老破小沒有價(jià)值，不建議購買。在二線城市中，一手次新房的客群多于老破小的客群，老房子漲幅低，流動(dòng)性差，租金也不高，所以不建議在武漢購買老破產(chǎn)。有40萬預(yù)算，可以通過其他方法操作成首付三成，然后投資升值空間較大的板塊。

篇幅有限，只能涉及到這些城市。

查閱大量資料，對(duì)于全國300多個(gè)城市進(jìn)行了盤點(diǎn)，做出全國城市風(fēng)險(xiǎn)名單。

一共可以分為四類：

第一類：可以密切關(guān)注，但是現(xiàn)階段限制在主城和地鐵一小時(shí)非主城范圍

第二類：可以關(guān)注，現(xiàn)階段購買范圍限制在主城范圍

第三類：自住可買，現(xiàn)階段購買范圍現(xiàn)在主城三類地段：行政區(qū)板塊+金融產(chǎn)業(yè)板塊+主導(dǎo)高科技產(chǎn)業(yè)板塊

第四類：除了自住不建議購買，而且最好購買范圍限制在主城產(chǎn)業(yè)板塊。

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