萬科郁亮：目前房地產市場顯然跌過頭了

8月31日，萬科舉行2023年中期業績推介會。會上，針對投資者提出的房地產市場形勢問題，包括董事會主席郁亮在內的萬科高管給出了自己的判斷。對于今天的市場狀態，郁亮坦言，今天所有從業人員都感到前所未有的壓力，看不清未來，每個人都不容易。但他認為，從常識來看，有背陰的一面，就一定有向陽的一面。在整體低迷的時候，向陽的一面會格外引人注意，比如有些市場更加有韌性，也有新的業務機會在未來出現。

新開工回到2006年規模

【資料圖】

對于現階段的市場，郁亮認為顯然超跌了。“由于地產銷售低迷已經持續了一段時間，市場情緒受到了一定影響，因此容易做出過度反應。”對此，郁亮分享了一組行業數據——全國商品住宅新開工面積2021、2022年分別下降11%和40%，今年1-7月繼續下降25%。按照這個下滑程度，預計今年新開工面積僅為6.6億平方米，將回到2006年的規模。

在郁亮看來，當前國內城鎮人口9.2億人，今年預計新開工水平折算成人均面積只有0.7平方米。美國1960年城鎮化率達到70%，此后20年，人均新開工面積平均為1平方米，好的年份能達到1.2平方米以上。國內目前城鎮化率為65%，到2030年預計達到70%，城鎮人口增加至9.8億人左右，按經驗建設水平保守估計，未來10億-12億平方米的新開工是有保障的。

易居研究院研究總監嚴躍進分析稱，隨著房地產市場風險蔓延，企業減緩投資是求穩的表現，因此也造成新開工面積的收縮。但可以看到，政策層面已經有修復動作，這將在未來一段時間逐步得到釋放。

對于政策釋放，郁亮進一步表示，當前政策已在發力，希望已出臺的政策盡快落地實施，推動市場恢復到健康合理的水平。“像盤活存量資產等問題對行業長期健康穩定發展意義重大，政治局會議也提出了有關要求，這對行業是一個鼓舞，我們也在期待具體舉措的出臺。”

投資規模收縮，萬科也不例外。

“過去兩年，公司投資質量會比數量更重要。”萬科首席運營官劉肖在會上表示，2022年，萬科的投資強度（投資額/公司總銷售額）大概是22%，今年1-8月在28%-29%的水平，投資強度雖然下降，但公司更強調投資質量，投資兌現度穩步提高。另外，這樣的主動調整比較適應今天行業規模下降。

有背陰面也一定有向陽面

面對當前的下行市場，郁亮也并未過多悲觀。

他認為，從常識來看，有背陰的一面，就一定有向陽的一面。在整體低迷的時候，向陽的一面會格外引人注意，比如有些市場更加有韌性，也有新的業務機會在出現。

郁亮口中的“韌性”，是指一個地區只要人口在持續增長，絕對的供給過剩就不會出現。以倫敦為例，城市發展了數百年，至今仍在不斷蓋新房，新開工規模比30年之前翻了接近一倍。日本新開工規模從最高峰至今，整體大概減少了52%，但東京都23個區，只下降了21%，而其中核心6區同一時間段反而增長了23%。這是因為人口會不斷向能夠創造就業的城市集中。在這些城市里，人口一開始是向郊區分散，此后又會向中心聚集。即便完全成熟之后，中心城區仍然會出現大量城市更新項目，以提升傳統地區的發展活力，滿足職住平衡的需求。

郁亮口中的“機會”，是指新發展模式帶來的改變。“過去，隨著客戶對美好生活需求的多樣化，萬科從以開發業務為主，轉向了開發經營服務并重。今天，即使是傳統的開發業務，內容、模式也可能出現變化，商品住宅將在滿足改善性需求中挑大梁，城市更新、保障房、城中村改造、代建代運營也將是未來重要的業務領域。”

脫胎換骨需較長時間

對于市場走勢，郁亮表示，房地產市場脫胎換骨需要比較長的時間，萬科將保持定力，不斷努力。在郁亮看來，未來無論什么業務，本質上都是能力的競爭，例如產品服務質量是否過硬、客戶口碑是不是足夠好、是否有足夠優秀的合作伙伴等，萬科在這些方面有基礎，但還有繼續完善和深化的空間。

此外，房地產業務屬地特點很強，一些大型綜合性項目，對當地發展理念、城市空間規劃、建設指標、建筑設計和建造、產業導入、多功能運營等方面有很高的綜合要求，需要各方協同，共同努力，一起探索出可復制推廣的路徑。

“短期市場是有壓力，但萬科已經筑好了最牢固的底線，做了充分的前置準備。”萬科首席財務官韓慧華稱，為應對短期市場壓力，萬科主要做了三方面動作：堅持量入為出、保持融資渠道暢通和多元化、持續優化債務結構。

財報顯示，截至2023年6月底，萬科短債457億元，較年初下降29%，短債占有息負債比降至14.2%，較年初下降6.3個百分點。現金對短債的覆蓋倍數2.7倍，較年初提升0.6倍，債務平均久期延長至五年。同時，在美元加息背景下，萬科主動優化了外債配置，境外有息負債剔除匯率變動后較年初下降12%，外債占有息負債的比例降至20%以內，較年初下降2個百分點。

北京商報記者 王寅浩

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