大房企的圍獵場 萬科、融創、華夏幸福上演“370億土拍爭奪戰”

疫情過后的土地市場比以往來的更加火熱，專家們預測報復性消費并沒有出現在商品消費中，反而體現在了房企們圍獵的土地市場中。

從4月29日到30日，南京在這兩日期間總共出讓了10宗地塊，合計成交總價371.5億元，競得房企包括去年就在南京樓市賣得不錯的萬科、金地，還有寄望于趕上他們的融創、華夏幸福、華發等。

此外，參與競拍卻空手而歸的房企更是數不勝數，中海、碧桂園、招商、新希望、華僑城，那些意圖在長三角分一杯羹的房企幾乎都參與了這場圍獵。

資料來源：南京國土局、觀點指數整理

南京資深房地產業內人士尹霄飛認為：“南京這幾天連續拍賣土地，我覺得對土地市場是一個刺激”。

南京的土地熱

據觀點地產新媒體了解，2019年南京全市出讓184幅地塊，土地成交總金額約1654億，位列全國第七。若按此計算，南京在這兩天拍地的金額就超過了去年的20%，在前兩個月受到疫情影響積壓下來的土地，政府也在加速推地，增加供應。

從過往的經驗看，南京土拍競價能達到競自持的土地并不算多，去年僅有10幅。藍光以5.8億元+自持1200萬平方米奪得的江寧區宅地，成為了南京市場今年首宗達到競自持階段的地塊。

其中，最主要的原因在于南京市政府對于樓市一手房的價格限制比較大，南京市主城區常常出現一二手房房價倒掛的情況，房企在拿高價地的同時要考慮到地王積壓在手上的可能性。

以2016年時的葛洲壩地王為例，彼時45213元/平方米的價格是南京市的地價紀錄，但和房企快周轉的理念相違背的是，“葛洲壩南京中國府”在2019年底才正式推盤，價格“亦不過”64000元/平方米。地王在手里砸了3年，卻仍然沒有賣到理想的價格。

在長三角市場越來越熱的情況下，南京這兩年的人口屬于凈流入的狀態，購房需求穩定增長，市場相對來說比較安全，所以很多開發商愿意在南京拿地。

此次土拍中，中南30.8億拿下的建鄴區江心洲板塊的純宅地，35274元/平方米的價格刷新了板塊內的新紀錄。目前，板塊內在出售的一手房仁恒江灣世紀均價也只在45000元/平方米左右。

尹霄飛對觀點地產新媒體表示：“主城區屬于供不應求，房子去化率并不會成為問題。”但他對于目前的部分的高價地也存有疑慮。

例如，萬科與融創在河西南部區域高溢價拿下的地塊，樓面單價均超過40000元/平方米，作為南京最熱的板塊之一，房子并不愁賣不掉，但是樓盤價格方面卻是主要問題，板塊內一二手房房價倒掛已經成為了常規。

尹霄飛認為，近期河西市場上的樓盤，政府一般批準的是五萬多。萬科，融創在拿地之后并不是擔心能不能賣掉的問題，更多的是政府限價放開多少的問題。目前，在區域內，政府限價限的比較嚴，只要把這個限價的緊箍咒放開，房價上漲可能會比較快。

對于南京的樓市走向，尹霄飛覺得會持續保持火熱。“在過去數月，無論是土地市場還是樓市在疫情下都屬于冰封期啊。在經過一輪集中推地后，會同時給購房者與房企傳遞一種信號，在土地市場與樓市兩端刺激消費，從而穩定南京樓市未來的預期。”

大房企的圍獵場

從本次南京土拍競得房企的名單中不難發現，獲勝的房企基本都屬于頭部房企，僅有一宗純商辦地和一宗養老地塊由并不算出名的企業拍得。

自新冠疫情以來，售樓處被強制關閉、工地被叫停，房企們的日子并不好過，大的房企尚能依靠余糧撐過去，但對于小型房企來說卻是度日如年。

與此同時，在融資端適當的放開讓房企們的現金流并沒有那么吃緊，融資成本的下降讓房企們有余力到土地市場去補倉。房企們在過去數月，沒有了土地進賬后，開啟了大肆補倉的節奏。

值得注意的是，土地市場逐漸呈現出了一種兩極分化的狀態。此次南京拍地，溢價率超過20%的地塊有5幅，底價成交的地塊有4幅。

溢價率較高的地塊都處于南京市的熱門板塊，購房意愿強烈，市場穩定，且均為純宅地;另一方面，底價成交的地塊基本上都是大體量的商住地或商辦地，在出讓規定上要求比較多。

例如華夏幸福63億底價摘得的秦淮區紅花街道機場路以南、國際路以東商住地，地塊規定項目內所有商業及辦公用房均須由競得人整體持有。同時，該地塊的商辦和住宅須同步開工，同步建設。

據悉，該地塊地上出讓面積180576.96平方米，地下出讓面積88782.65平方米，綜合容積率3.5。這種大體量商住地對于房企們來說需要考驗開發商們的綜合開發能力，商業運營實力，無論是資金的沉淀要求還是開發能力都不適合小房企。

疫情后的土地市場在房企們與政府加緊推地的雙重推動下，全國土地呈現了“報復性增長”的趨勢，主要集中在以長三角、大灣區的一二線城市。

在過去幾年享受完享受完“下沉市場”四五線城市的紅利后，不少房企們在危機到來之際似乎都做出了同樣的選擇，重返二三線。尤其是長三角區域，土地競爭或許會比以往來的更加激烈。

房企們的財大氣粗直接導致的是土地價格的飛漲，在這個絕大多數房企急于補倉的窗口，地王與高溢價屢見不鮮。例如，在兩日前的杭州土拍中，濱江在第17輪一口氣加價10億，直接暴增至封頂價56.42億元。

在近期極為激烈的土拍市場中，高昂的土地成本讓小房企的生存空間越來越小。房企們在瘋狂圍獵土地時，除了眼前的土地，同時成為目標的還有那些已經掉隊的小房企們。

“強者恒強”在疫情下的房地產市場將會更加顯著。去年的兩位并購王融創董事長孫宏斌和世茂總裁許世壇都在業績會表達了同樣的態度，“今年比以往將會有更大的收并購機會”。